Развитие сетей коворкингов

Развитие сетей коворкингов является одним из заметных трендов на рынке офисной недвижимости. По данным компании NAI Becar, за последние два года в Москве открылись более 35 коворкинг-площадок совокупной площадью 20 тыс. кв. м. Всего же в городе насчитывается не менее 100 коворкингов. Стабильный рост интереса к данному направлению способствовал формированию мнения о том, что коворкинги могут составить серьезную конкуренцию традиционным офисным помещениям. О значении инфраструктуры и локации для открытия новых объектов, текущей ситуации на российском рынке коворкингов и перспективах его развития в интервью порталу Zdanie.info рассказал директор сети Workki в России Игорь Шулинин.

Workki — сеть коворкингов. Первая локация сети, Workki НЕО ГЕО, открылась в апреле 2017 года в одноименном бизнес-центре на юго-западе Москвы. В октябре компания запустит вторую локацию в башне «Федерация» на территории ММДЦ «Москва-Сити».

Игорь Шулинин - директор сети коворкингов Workki в России 

— Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке коворкингов в России?

— Российский рынок коворкингов еще формируется. В 2012 году случился настоящий бум: открылось много небольших, если так можно выразиться, бутиковых, пространств. Однако набранной скорости не хватило, чтобы отдалиться от линии старта на более или менее приличное расстояние. По данным профильных ресурсов, сейчас в Москве существует порядка 100 коворкингов, но большинство из них уже не соответствуют уровню по меркам мировых лидеров. Время не стоит на месте и вынуждает пространства постоянно развиваться и адаптироваться под новые требования аудитории. Современные столичные коворкинги очень индивидуальные или совсем маленькие. Зачастую они представляют собой переоборудованные кофейни, квартиры или анти-кафе, которые мы между собой называем «каморкингами». Единого стандарта по организации коворкингов у нас в стране пока нет, а пространства, которые реализованы на относительно приличном уровне — это разовые истории.

— Как кризис повлиял на работу коворкингов?

— Когда мы только начинали этот бизнес, еще не было понятно, каким образом на нем отразится экономическая ситуация в стране. Но, в конечном счете, можно сказать, что кризис сыграл нам на руку. Большие лендлорды коммерческой недвижимости ищут пути выхода из простоя помещений и повышения эффективности квадратных метров. Бизнес-центры предпринимают любые меры, чтобы не остаться внакладе: одни «пилят» площади на более мелкие или запускают новые продукты с более гибкими условиями аренды, другие — оглядываясь на западный опыт, начинают развивать бывшие офисные помещения в формате гибридных обслуживаемых офисов. Таким образом, коворкинги появляются при технопарках, бизнес-центрах и даже при торговых центрах, задавая им темп по уровню оказания офисных услуг.

— Коворкинги в России развиваются по своей схеме, или же копируют западный опыт?

— Я видел зарубежные коворкинги. Некоторое время жил в Израиле, был также в Штатах и в Европе. Любопытный факт: в развивающихся странах, таких как Индия, Китай, Бразилия, «коммунальные офисы» делаются на более высоком уровне, чем в Америке или Европе. Даже в центральных коворкингах Нью-Йорка помещения уже настолько обшарпанные и отстающие в технологическом плане, что не то, чтобы работать, даже просто находиться там совсем не хочется. В Россию коворкинги пришли сравнительно быстро — уже в 2008 году первое пространство открылось в Екатеринбурге, а сейчас, как я уже говорил, их больше сотни. Безусловно, российские коворкинги берут пример с Запада: как правило, зарубежные тренды приходят к нам с задержкой в 2-3 года.

— Какой заполняемостью обладают Ваши объекты?

— Коворкинг площадью от 300 до 500 рабочих мест заполняется в среднем за 3-6 месяцев. Это сильно зависит от ценовой политики, а также расположения площадки и качества предоставляемых услуг. Площадь нашего первого коворкинга — Workki НЕО ГЕО — более 2,5 тыс. кв. м. На этой территории могут комфортно работать 400 человек. С учетом, мягко говоря, отдаленного от центра города расположения, мы выдаем отличные показатели по заполняемости: две трети от общего количества мест за полгода работы площадки. На других локациях мы прогнозируем еще более высокий темп. В целом вакансия в коворкингах закрывается быстрее, чем в бизнес-центрах.

— Какой минимальной и максимальной площадью должен обладать коворкинг? 

— Коворкинг можно сделать хоть стометровым, но тогда, как я уже упоминал, получится «каморкинг». Если говорить о качественных гибридных пространствах, то это должно быть помещение не менее 2 000 кв. м для большого города, и от 1 000 кв. м для города с населением менее 1 млн человек. Максимальную площадь назвать невозможно. В США, например, есть огромный коворкинг на 21 000 кв. м, полностью арендованный одной небезызвестной корпорацией — IBM. Вообще, в Лондоне свыше 900 площадок, и большая часть из них достаточно крупные — более 1 000 кв. м. В Москве таких гигантов практически нет. Конкуренция у нас ощущается только на уровне операторов до 1 000 кв. м, а также в низком ценовом сегменте.

— Бизнес-центры какого класса идеально подходят для размещения коворкинга? Возможно ли размещение коворкинга вне БЦ?

— Коворкинги преимущественно размещаются в БЦ класса А или B+. Говоря о подобных пространствах в бизнес-центрах более низкого класса, мы снова сталкиваемся с понятием «каморкинга» — подвала или подсобного помещения. Но коворкинг — это же не «что попало», это, прежде всего, обслуживаемый офис, и он должен быть комфортным и даже престижным. Допустимо размещение коворкингов в отдельно стоящем или административном здании. Но при условии, что все в порядке с фасадом, благоустройством дворовой территории и входной группы.

— Каким требованиям должны отвечать помещение и сам бизнес-центр?

— Важнейшим фактором является локация. Коворкинг должен обладать транспортной доступностью, и вовсе не потому, что это критерий именно коворкинга, а просто исходя из здравого смысла. Желательно также наличие парковочных мест. Об остальном уже говорили: просторное помещение, необходимые коммуникации, качественный ремонт и так далее.

— Многие арендаторы бизнес-центров уделяют большое внимание инфраструктуре БЦ. Насколько требовательны в этом отношении клиенты коворкингов? Какие требования они предъявляют к инфраструктуре?

— Для наших резидентов инфраструктура БЦ, в котором мы находимся, является приятным дополнением. Ведь в самом коворкинге по большому счету есть все, чтобы не выходить из него в течение дня: здесь можно выпить кофе, заказать бизнес-ланч в кафетерии, отдохнуть на террасе или выйти в скайп-переговорную, чтобы не отвлекать коллег от работы.

— Какими особенностями обладает управление коворкингами? Вы сами осуществляете управление, или пользуетесь услугами управляющих компаний?

— Нашими объектами мы управляем сами. Здесь есть важный момент: резиденты коворкинга — это не просто клиенты, которым мы оказываем услуги от «А» до «Я». Резиденты — это члены сообщества, с которым коммуникация ведется на «ты». Поэтому мы делаем акцент на выстраивании личностных взаимоотношений с ними. Даже сотрудники у нас называются по-особенному, например, не администратор рецепции, а комьюнити-менеджер, то есть человек, который формирует сообщество. Мы часто проводим для резидентов разные мероприятия, поддерживаем неформальную атмосферу, знакомим их между собой и даже ведем корпоративный влог.

— Сколько стоит открытие одного объекта?

— Эта информация представляет коммерческую тайну. Могу только сказать, что она сопоставима со стоимостью запуска офисной площади класса А.

— Какие районы Москвы наиболее удачны для коворкингов?

— Самые востребованные локации — внутри ТТК.

— Столичные власти уделяют большое внимание децентрализации города. Готовы ли клиенты коворкингов ехать за МКАД? 

— На данном этапе коворкинг — это больше столичное удовольствие. Иметь офис в центре удобнее, так как именно здесь проходит большинство встреч. Однако за МКАДом тоже открываются новые ковокринги, правда, как показывает опыт, они заполняются намного дольше московских проектов. Вообще, коворкинг — это непростой бизнес, и прежде чем заниматься им, необходимо провести анализ рынка. Причем не только российского, но и зарубежного, так как все западные тренды через несколько лет становятся актуальными здесь.

— Кто является клиентами коворкингов?

— Основное ядро резидентов составляют малые предприниматели и стартаперы. Также много фрилансеров. Корпоративные клиенты в нашей стране только начинают проявлять интерес к коворкингам. Пока запросов не так много, но мы над этим работаем. Если говорить о направлениях бизнеса, то это, в первую очередь, айтишники. Есть также бухгалтеры, юристы, риелторы и те, кто занимается ритейлом.

— Могут ли коворкинги создать конкуренцию традиционным качественным офисам?

— Определенно да. В США и Великобритании это уже сейчас является стабильным трендом. По сути, перед клиентом стоит выбор между самостоятельным обслуживанием офиса и передачей этой ответственности профессиональному подрядчику — управляющей компании коворкинга.

— Ранее Вы заявляли, что планируете открыть еще 2 коворкинга до конца года. Где они разместятся?

— В октябре в самой высокой башне комплекса «Москва-Сити» откроет двери вторая площадка Workki. Еще до конца года мы запустим большой коворкинг вблизи станции метро Парк культуры. Таким образом, мы приблизимся суммарно к 2 000 рабочих мест, но на этом наши планы не завершаются.

— Насколько перспективно развитие коворкингов в регионах страны? Планируете ли Вы выйти в регионы?

— Пока региональный рынок коворкингов отсутствует как таковой. Выходить туда необходимо, и у нас есть такие планы. Но на данном этапе это не главный приоритет.

— Какие перспективы ожидают рынок коворкингов в России?

— Опираясь на западный опыт, можно прогнозировать двукратное увеличение рынка по сравнению с прошлым годом. Это хорошая предпосылка для того, чтобы сформировать спрос на большие обслуживаемые площади у крупных клиентов. Я уверен, что лет через пять культура коворкингов в России изменится — люди будут воспринимать их как нечто само собой разумеющееся, так же, как они воспринимают каршеринг сегодня.

Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO