Как составить договор аренды недвижимости правильно?

Аренда комфортного помещения для оборудования офиса – популярное решение для современного бизнеса в силу целого ряда обстоятельств. Нежилая недвижимость в городском округе Подольск микрорайон Климовск повсеместно сдается в аренду, что позволит выбрать подходящий под Ваши требования и доступный по стоимости вариант. 

Избежать споров и проблем с владельцем помещения и посвятить свое время выполнению должностных обязанностей поможет грамотно составленный и заверенный договор об аренде помещения.

Общие правила составления договора.

Вопросы аренды  нежилых помещений регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, декларируются обязательные условия сделки. Это реквизиты сторон, права и обязанности договаривающихся субъектов, ответственность за нарушение обязательств по сделке, срок действия договора и аренды, легитимные причины и порядок расторжения, объем арендной ставки.

Договор аренды базируется на общих правилах составления и содержит стандартную форму, корректируя которую можно уточнить порядок регулирования взаимоотношений с арендодателем. Указанные в договоре условия, заверенные подписями сторон, имеют законную силу.

Задокументированный договор об аренде недвижимости под рабочий офис приобретает законную силу после прохождения процедуры регистрации в государственных органах. При этом регистрация не является обязательным условием, если срок действия договора менее одного года. Поэтому популярностью пользуется срок действия сделки об аренде продолжительностью 364 дня. Формулировка «неопределенный срок» позволяет сделке быть законной в срок до 30 лет с момента заключения.

Специалисты рекомендуют прописывать в договоре аренды такие моменты:

• Полный адрес объекта сделки с указанием этажа в многоэтажной здании, нумерация помещения и поэтажный план здания; конкретный метраж.

• Ссылка на официальный документ, дающий субъекту юридические основания для юридического распоряжения помещением.

• Права и обязанности третьих лиц на объект договора.

• Срок действия договора. В этом случае заключения бессрочной сделки для прекращения правоотношений по договору аренды одному из субъектов достаточно уведомить другую о своих планах в письменном виде в срок не менее чем 3 месяца до дня окончательного расторжения.

• Срок аренды помещения иногда отличается от срока действия договора и обязательно указывается в официальных документах. Например, такие ситуации случаются, когда время  вступления в законную силу договора аренды не совпадает с моментом составления и утверждением уполномоченными лицами передаточного акта по договору аренды.

• Фиксированная ставка арендной платы, равно как и порядок расчета арендной ставки. Список включенных в эту сумму  услуг.

• Порядок оплаты коммунальных платежей может оговариваться отдельным пунктом или обозначаться в существующем пункте «переменная арендная плата». В случае, если моменты оплаты коммунальных расходов пунктами сделки не определены, погашение данной суммы находится в зоне ответственности собственника объекта (арендодателя).

• Ремонт и текущие улучшения в поднаемном помещении и здании в целом также лучше заранее указывать  в тексте документа о сделке.. Если арендатор испытывает необходимость в ремонте помещения, это условие оговаривается до подписания документа о сделке и фиксируется в сопутствующих документах.

• Условия и порядок законного возврата арендуемого помещения владельцу надлежащим образом.

• Санкции за виновное уклонение субъектами сделки прописанных в договоре обязанностей.

Как рассчитать арендную ставку.

Арендная ставка – обязательный пункт при заключении договора аренды, при его отсутствии документ не имеет юридической силы. Учитывая пожелания субъектов сделки, размер аренды может рассчитываться  за всю площадь объекта сразу или за 1 кв. м. помещения. Более востребованным является первый вариант с точным указанием фиксированной арендной ставки на объект, обеспечивающей максимальную прозрачность расчетов.

Недвижимость Климовске имеет выгодное территориальное расположение для найма квалифицированных сотрудников и установлению деловых контактов, при этом арендные ставки гораздо ниже столичных.

Расчеты за пользование интернетом и телефонией, уборку непосредственно помещений и прилегающих территорий, услуги по охране здания могут быть частью определенной условиями сделки арендной платы или оговариваться в отдельном пункте. И тут следует заметить, что устное соглашение с арендодателем не имеет юридической силы и все не указанные в договоре моменты при возникновении разногласий фактически недоказуемы.

По истечении одного года арендодатель как полноправный участник сделки имеет право на изменение арендной ставки, если иное не декларируется в договоре между сторонами. Невнесение арендной платы более 2 раз подряд дает законное право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке.

Ремонтные работы.  

Ремонт помещения и поддержание его солидного внешнего вида учитывается сторонами заранее и документируется. Самым правильным решением будет составление акта, отражающего реальное состояние помещения на момент передачи. Такой документ подписывается обоими субъектами сделки в присутствии свидетелей; его оформление может значительно облегчить разрешение спорных ситуаций в будущем.

Если арендатора устраивает текущее состояние объекта сделки на момент заезда, обязанности по проведению ремонта ложатся на него, если в договоре не указано иное. Однако капитальный ремонт – обязанность владельца, если договор прямо не говорит об ином.

Необходимость осуществления  ремонтных работ существенно влияет на стоимость аренды. В случае, если ремонтные работы  на объекте проводит арендатор, владелец объекта имеет обязанность компенсировать потраченную сумму. Тут есть две возможности: возврат «живых» денежных средств или пропорциональное снижение арендной ставки. Кроме того, существуют так называемые «арендные каникулы», предоставляемые арендатору на время проведения ремонта, т.е. оплата за помещение в этот период не насчитывается.

В любом случае полезно составить и утвердить смету расходов, задокументировать особенности компенсации затрат и срок проведения ремонта.

Расторжение сделки.

Две самые частые причины расторжения сделки, как правило, удовлетворяющие обе стороны сделки – это истечение срока действия договора или расторжение по обоюдному согласию сторон.

Расторжение договора в одностороннем порядке регулируется федеральным законодательством, в частности Гражданским кодексом РФ.

Арендодатель наделен правом досрочного расторжения сделки в случае:

• несвоевременной уплаты арендного платежа более 2-х раз подряд;

• нанесения арендатором вреда для имущества арендодателя;

• совершения виновных значительных нарушений арендатором существенных условий договора;

• отказа арендатора от проведения капитального ремонта с соответствии с условиями заключенной сделки.

Арендатор наделен правом одностороннего расторжения сделки в случае:

• неисполнения арендодателем обязанностей по передаче имущества в пользование арендатору;

• обнаружения существенных недостатков у переданного имущества, не оговоренных в договоре;

• отказа владельца объекта сделки от проведения необходимого капитального ремонта.

Приведенный список причин расторжения договора в одностороннем порядке не является исчерпывающим. Стороны вправе определять, на каких условиях прекращать сделку.
Оспаривать одностороннее расторжение сделки об аренде нежилой недвижимости в г. Подольске следует в Арбитражном суде Московской области.

Перед подписанием сторонами документа о сделке следует убедиться в наличии прав арендодателя на передачу в аренду объекта договора. Этот момент обозначен в свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество.